Kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan en yaygın anlaşmazlıklardan biri, kiralık konutta meydana gelen masrafların kim tarafından karşılanacağıdır. Bazı durumlarda kiracılar, yaptıkları masrafları kiradan düşme hakkına sahiptir. Yazımızda kiradan düşülebilecek masrafları, yasal dayanaklarını ve süreci detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

1. Kiradan Masraf Düşmenin Hukuki Dayanakları

Türk Borçlar Kanunu ve Kira Sözleşmesinin Önemi

Kiracı ve ev sahibi arasındaki sorumluluklar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında net bir şekilde belirtilmiştir. TBK Madde 301 ve devamındaki düzenlemelere göre ev sahibinin temel yükümlülüğü, kiralanan yeri kullanıma uygun halde tutmaktır. Bu nedenle evde oluşabilecek bakım ve onarım masrafları genellikle ev sahibine aittir. Ancak kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, kiracı bazı durumlarda kendi ödediği masrafları kiradan düşebilir.

2. Kiradan Düşülebilecek Başlıca Masraflar

a) Ev Sahibinin Karşılaması Gereken Onarım ve Bakım Masrafları

• Su, elektrik ve doğalgaz tesisatında büyük çaplı arızalar
• Çatı akması, duvar çatlakları ve pencere-kapı tamiratları
• Rutubet ve küf sorunları

Bu tarz sorunlarda, kiracı yaptığı masrafları ev sahibine bildirerek kiradan düşebilir.

b) Acil ve Zorunlu Durumlarda Yapılan Harcamalar

Kiracı, ev sahibine ulaşamadığı acil durumlarda, örneğin bir tesisat patlaması gibi hallerde yaptığı masrafı belgeleriyle ispat etmek koşuluyla kiradan düşebilir.

c) Ortak Alan Masrafları ve Apartman Aidatları

Kiracılar, bina aidatını ödemekle yükümlüdür ancak binanın büyük çaplı onarımları (asansör tadilatı, bina izolasyonu vb.) genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı bu tür harcamaları yaptığı takdirde kiradan düşme hakkına sahip olur.

d) Evde Yapılan Değer Artırıcı İyileştirmeler

Kiracının evde yaptığı iyileştirme masrafları, ev sahibinin yazılı onayı varsa ve kalıcı değer katıyorsa kiradan düşülebilir.

Örnek iyileştirme masrafları:

• Kombi ve ısıtma sistemi değişikliği
• Yalıtım ve izolasyon işlemleri
• Çatı onarımları

e) Deprem Sigortası (DASK) ve Vergi Masrafları

• DASK genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır ancak sözleşmede aksi belirtilirse kiracı tarafından ödenebilir ve kiradan düşülebilir.
• Emlak vergisi ev sahibinin sorumluluğundadır ve kiraya yansıtılamaz.
• Çevre Temizlik Vergisi ise kiracıya ait olup, kiradan düşülemez.

3. Kiradan Masraf Düşme Prosedürü ve Adımları

• Belgelerin Toplanması: Yapılan tüm harcamalar fatura, makbuz veya dekont ile belgelendirilmelidir.
• Ev Sahibi ile Yazılı İletişim: Masrafın kiradan düşüleceği ev sahibine önceden bildirilmelidir ve yazılı bir onay alınmalıdır.
• Anlaşmazlık Durumunda: Taraflar anlaşamadığı takdirde noter aracılığıyla ihtarname gönderilebilir, hukuki süreç başlatılabilir.

4. Kiradan Masraf Düşerken Yapılan Yaygın Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiradan masraf düşerken yapılan bazı hatalar, kiracıların mağduriyet yaşamasına ya da ev sahipleri ile hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle aşağıdaki hususlara özellikle dikkat etmek gerekir:

• Masrafların Belgelenmemesi veya Eksik Belgelendirilmesi:
  Kiracı tarafından yapılan her masrafın muhakkak fatura, dekont veya resmi makbuz gibi belgelerle ispatlanabilir olması gerekir. Belgelenmeyen masraflar hukuki açıdan geçersiz sayılacağından, kiradan düşülmesi mümkün olmayacaktır. 
• Ev Sahibine Yazılı Bildirim Yapılmaması:
  Yapılacak masraflar öncesinde veya mümkün olan en kısa sürede ev sahibine yazılı olarak bildirilmelidir. Bildirimlerin sözlü olarak yapılması, hukuki olarak geçerli sayılmayabilir ve ilerleyen süreçte ispat sorunu yaşanabilir. Bu nedenle e-posta, mesajlaşma uygulamaları veya noter aracılığıyla yazılı iletişim sağlanması önem taşır. 
• Kira Sözleşmesindeki Maddelerin Göz Ardı Edilmesi:
  Kira sözleşmesinde ev sahibinin ve kiracının hangi masrafları üstleneceği ayrıntılı olarak belirtilmiş olabilir. Kiracı, sözleşmedeki hükümleri dikkatlice inceleyerek hareket etmeli, aksi takdirde sözleşmeye aykırı davranış sebebiyle hak kaybı yaşayabilir. 
• Sözlü Anlaşmalarla Yetinilmesi:
  Sözlü anlaşmalar, her ne kadar uygulamada yaygın olsa da hukuki anlaşmazlıklarda kanıt olarak kullanılamayabilir. Özellikle yüksek tutarlı masraflarda, yazılı onay almak ve bu onayı muhafaza etmek ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda büyük avantaj sağlayacaktır. 
• Ev Sahibinin Onayının Alınmaması:
  Özellikle evin değerini artırıcı büyük çaplı tadilatlarda (kombi değişimi, yalıtım yaptırılması, çatı onarımı vb.) kiracının ev sahibinin açık ve yazılı onayını alması gereklidir. Onay alınmadan yapılan masrafların kiradan düşülmesi mümkün olmayabilir ve kiracı açısından maddi kayıplara neden olabilir. 

Kiracıların yukarıdaki maddeleri dikkate alarak hareket etmeleri, hem maddi hem de hukuki açıdan daha güvenli bir süreç yaşamalarını sağlar. Bu hususlara özen göstermek, ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkinin daha sağlıklı ve şeffaf biçimde ilerlemesine de katkıda bulunacaktır.